Арбитражный суд Ивановской области
На предъявление требований о переводе прав покупателя в отношении отчуждения памятников истории и культуры распространяется общий срок реализации права преимущественной покупки (3 года). Вывод суда о пропуске срока исковой давности признан несостоятельным, т.к. он прерывался предъявлением иска в суд
Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Басовой Н.П., судей Ельфиной Г.Ю., Бадина А.Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" на решение арбитражного суда Ивановской области от 29.07.2004 по делу N 27/9,
Установил:
В арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к ЗАО "Топснаб" и предпринимателю Сенченко Олегу Александровичу о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости N 1, заключенной ответчиками 26.01.2001, применении последствий ее недействительности и переводе прав покупателя по сделке обратилось областное государственное учреждение "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" (далее - Плесский музей-заповедник).
Арбитражным судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление культуры и искусства Ивановской области, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области (далее - Учреждение юстиции), ФГУП "Ростехинвентаризация" и Администрация Ивановской области.
Решением арбитражного суда от 29.07.2004 по делу N 27/9 истцу в иске оказано. Суд посчитал спорную сделку купли-продажи действительной, поскольку она соответствует требованиям статьи 5 Закона РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры" и указал, что данный Закон не содержит запрета на отчуждение исторических памятников. В нем отсутствует норма, согласно которой ненаправление уведомления государственному органу (государству) об отчуждении памятников истории и культуры влечет недействительность сделки.
В переводе прав и обязанностей покупателя по сделке суд отказал, поскольку истцом пропущен трехмесячный срок исковой давности, установленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ по требованию о преимущественном праве покупки. Суд пришел к выводу, что истцом исковые требования о переводе прав покупателя заявлены по истечении одного года и девяти месяцев с даты, когда истец узнал, что его право на преимущественную покупку недвижимости нарушено.
С принятым арбитражным судом решением Плесский музей-заповедник не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в переводе на него прав и обязанностей покупателя по сделке отменить.
Заявитель считает, что решение подлежит отмене, поскольку принято с нарушением норм материального права; неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела; не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными и имеет место несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, суд пришел к неверному выводу, что Плесским музеем-заповедником пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием о переводе на истца прав покупателя по сделке. Суд не принял во внимание, что срок исковой давности прерывался в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса РФ предъявлением иска о признании сделки недействительной в установленном порядке в суд общей юрисдикции. Исковые требования прокурора были дополнены требованием Плесского музея-заповедника о переводе прав покупателя по сделке. Судебный акт о прекращении производства по делу в суде общей юрисдикции был принят в декабре 2003 года.
Заявитель не согласен, что к требованию истца о переводе прав покупателя по сделке суд применил трехмесячный срок исковой давности, предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Заявитель настаивает на применении к заявленному требованию общего срока исковой давности в три года.
Плесский музей-заповедник не согласен с выводами суда, что склад литер "Ц" (южный амбар) не включен в состав ансамбля дома Смирновых в качестве памятника истории культуры. Он поясняет, что жилой дом Смирновых (административное здание литер "Ч") с южным амбаром (склад литер "Ц") соединены общим архитектурным элементом - каменной оградой с воротами и калиткой и являются единым архитектурным ансамблем. Выводы суда в отношении склада литер "Ц" противоречат материалам дела. Истец не согласен с выводами суда и по складу литер "Ш".
По мнению заявителя, материалами дела не подтверждается, что между сторонами договора купли-продажи недвижимости произведен полный расчет за приобретенные объекты.
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Как следует из материалов дела, 26.01.2001 между ЗАО "Топснаб" (Продавец) и гражданином Сенченко О.А. (Покупатель) заключен договор N 1 продажи недвижимости с приложением N 1, по которому было продано за 296216 руб. 78 коп. 24 объекта недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 62344 кв. м по адресу: г. Плес, ул. К. Маркса, 1. В состав проданных объектов вошли административное здание литер "Ч" (продано по цене 16597 руб. 57 коп.); склад литер "Ц" (продан по цене 15580 руб. 6 коп.) и склад литер "Ш" (продан по цене 12895 руб. 18 коп).
В состав объектов, проданных по указанному договору, вошел Ансамбль дома Смирновых (дом Смирновых и южный амбар - литеры "Ч" и "Ц"), отнесенный решением малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 11.06.1993 N 138 к памятникам истории и культуры местного значения.
Переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости по указанным выше ценам зарегистрирован предпринимателем Сенченко О.А. в Учреждении юстиции в установленном законом порядке. В дальнейшем ЗАО "Топснаб" и Сенченко О.А. подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости, которым внесли изменения в раздел 1 договора купли-продажи в части изменения инвентаризационной оценки всего проданного недвижимого имущества, а также цены проданных объектов недвижимости. Изменение стоимости объектов недвижимости и дополнительное соглашение к договору купли-продажи стороны по сделке в Учреждении юстиции не регистрировали.
В обоснование оплаты приобретенных объектов недвижимости предпринимателем Сенченко О.А. представлен в суд договор взаимозачета N 42/1/01 от 10.04.2001.
Плесский музей-заповедник, узнав 15.04.2002, что по договору купли-продажи недвижимости от 26.01.2001 продан памятник истории и культуры (дом Смирновых и каменный амбар), обратился к прокурору Приволжского района Ивановской области о восстановлении нарушенных государственных интересов.
Исковым заявлением от 17.04.2002 N 400 прокурор Приволжского района обратился в суд общей юрисдикции с иском о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности. В обосновании исковых требований указано, что при продаже памятников истории и культуры государство имеет право преимущественной покупки. Плесский музей-заповедник дополнил иск прокурора заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя по сделке. Определением суда общей юрисдикции от 24.12.2003 производство по делу прекращено в связи с изменением подведомственности спора, поскольку Сенченко О.А. зарегистрирован в качестве предпринимателя и приобрел недвижимость для осуществления предпринимательской деятельности.
Плесский музей-заповедник, осуществляющий функции государственного органа по охране памятников истории и культуры на своей территории, считая сделку купли-продажи недвижимости от 26.01.2001 ничтожной в части объектов литер "Ч" и "Ц", обратился 05.02.2004 в арбитражный суд Ивановской области с иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности и переводе на него прав покупателя по сделке.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части отказа истцу в переводе на него прав покупателя по сделке отмене в силу следующего.
В соответствии со статьей 5 Закона РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры", действовавшей на момент заключения договора от 15.03.1995 N 2, отчуждение памятников истории и культуры допускалось с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников государство имело преимущественное право покупки.
Данная норма не содержит указания на то, что отчуждение памятников требует предварительного разрешения каких-либо органов, и не устанавливает, что ненаправление уведомления об отчуждении памятников влечет недействительность сделки.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод, что спорная сделка не является недействительной (ничтожной) и неприменимы последствия ничтожной сделки.
Однако, вышеуказанная норма Закона РСФСР от 15.12.1978 и ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о культуре, утвержденных ВС РФ 09.10.1992, содержат указание на преимущественное (приоритетное) право государства покупки памятников при их продаже. Следовательно, исковые требования Плесского музея-заповедника в переводе прав покупателя являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Истец вправе приобрести памятник или объекты недвижимости (литер "Ч" и литер "Ц") по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи N 1 от 26.01.2001, зарегистрированном в Учреждении юстиции, что составляет 32457 руб. 63 коп. Цена спорных объектов недвижимости, указанная в дополнительном соглашении к договору купли-продажи, применению при переводе прав покупателя не подлежит, поскольку изменения к договору не зарегистрированы в установленном законом порядке в Учреждении юстиции. Кроме того, дополнительное соглашение к договору купли-продажи содержит неоговоренные сторонами сделки противоречия в части изменения цены сделки и суммы, необходимой к оплате покупателем за приобретенные объекты недвижимости.
Плесским музеем-заповедником не пропущен общий срок исковой давности на предъявление требований о переводе прав покупателя, поскольку срок прерывался в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса РФ предъявлением иска в суд общей юрисдикции.
На предъявление требований о переводе прав покупателя в отношении отчуждения памятников истории и культуры не может быть применена в части сроков по аналогии статья 250 Гражданского кодекса РФ, поскольку она не регулирует сходные отношения. К рассматриваемым отношениям в части сроков давности по аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса РФ) может быть применена статья 25 ФЗ от 26.05.1996 N 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации", предусматривающая общий срок для реализации права преимущественной покупки.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела судом первой инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине по иску и жалобе отнести на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции
Постановил:
1.Апелляционную жалобу ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" удовлетворить.
2.Решение арбитражного суда от 29.07.2004 в части отказа в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 26.01.2001 отменить и в указанной части принять новое решение.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 26.01.2001 N 1 с предпринимателя Сенченко Олега Александровича на ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" в отношении объектов недвижимости: административное здание литер "Ч" и склад литер "Ц", расположенных по адресу: Ивановская область, г. Плес, ул. К. Маркса.
Взыскать с ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" в пользу предпринимателя Сенченко Олега Александровича 32457 руб. 63 коп. выкупной цены спорных зданий по договору купли-продажи недвижимости от 26.01.2001.
3.Взыскать с предпринимателя Сенченко Олега Александровича и ЗАО "Топснаб" солидарно в доход федерального бюджета 2597 руб. 42 коп. госпошлины по иску и апелляционной жалобе.
4.Взыскать с предпринимателя Сенченко Олега Александровича и ЗАО "Топснаб" солидарно в пользу ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" 1000 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород.