Указ Губернатора Ивановской области от 03.10.2000 № 52-уг
Об утверждении Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Ивановской области
УКАЗ ГУБЕРНАТОРА ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 03.10.2000 N 52-уг г.Иваново Об утверждении Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Ивановской области (В редакции Указов Губернатора Ивановской области от 29.12.2004 г. N 158-уг) В соответствии с постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", ЗакономИвановской области от 16.12.99 N 56-ОЗ "О кредитовании жилищногостроительства в Ивановской области", в целях создания правовойбазы для поддержки строительства жилья, в том числе сиспользованием бюджетных средств, создания организационных основдля внедрения системы ипотечного кредитования в Ивановской областип о с т а н о в л я ю: 1. Утвердить Концепцию развития ипотечного кредитования вИвановской области (прилагается). 2. (Утратил силу - Указ Губернатора Ивановской областиот 11.08.2003 г. N 129-уг) 3. (Утратил силу - Указ Губернатора Ивановской областиот 11.08.2003 г. N 129-уг) 4. Предложить застройщикам-заказчикам, строительныморганизациям и предприятиям строительной индустрии, банковским истраховым учреждениям и другим заинтересованным организациямопределить размеры и формы участия в реализации Концепцииипотечного кредитования. 5. (Утратил силу - Указ Губернатора Ивановской областиот 11.08.2003 г. N 129-уг) Глава администрации Ивановской области В.Тихомиров------------------------------------------------------------------- Приложение к указу губернатора Ивановской области от 03.10.2000 N 52-УГ К О Н Ц Е П Ц И Я развития ипотечного кредитования в Ивановской области ВЕДЕНИЕ Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищногосектора всегда входило в число приоритетов социально-экономическойполитики России. Если во времена существования союзного государства жилищнаяпроблема еще как-то решалась, то на нынешнем этапе в связи скризисным положением всей экономики решение данного вопросазамедлилось. Рыночные условия требуют применения новых путей и методоврешения жилищной проблемы. Мировая практика показывает, что однимиз самых действенных способов решения вопроса обеспечения гражданжильем является ипотечное кредитование. В России за последние годы уже накоплен опыт и практикаиспользования различных моделей ипотеки, начато внедрение системыипотечного жилищного кредитования, основанной на концепцииГосстроя РФ. Поэтому данная программа учитывает не только мировойопыт, но и наиболее успешный опыт нашей страны, рекомендацииГосстроя, а также замечания и пожелания всех участников процессакредитования. Программа позволяет начать работу по внедрению и развитиюипотечного кредитования в Ивановской области уже в настоящее времяв существующем правовом поле. 1. ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ Переход к рыночным методам жилищного строительства иформированию рынка жилья в той форме, в которой он проводился с1990 г., усилил кризисные явления в жилищной сфере, заложенные ещев советское время. Постоянное сокращение ввода жилья привело к заметномуухудшению дел в строительном секторе, убыточности многихстроительных предприятий. Динамика ввода жилья за 1994-1998 г. г. (табл.1) показываетзначительное снижение объемов строительства жилья. За период с1994 по 1998 г. г. объем строительства жилья по Ивановской областисократился более чем в 1,5 раза. Происходит также снижение вводажилья за счет бюджетных источников финансирования строительстважилья (табл.1). Так, если в 1994 г. за счет бюджетных средств быловведено 15,2% жилья, то в 1998 г. эта цифра составила лишь 11,5%.Ввод жилья происходит в основном за счет средств предприятий исредств частных лиц, которые в совокупности составили более 80% отобъема введенного жилья.------------------------------------------------------------------- Таблица 1 Динамика ввода жилья за 1994-1998 г. г. по Ивановской области за счет разных видов финансирования (тыс. кв.м.)Период 1994 1995 1996 1997 1998За счет всех источников 285,7 207,4 153,6 173,7 127,3финансированияЗа счет бюджетных средств 43,5 41,6 8,8 11,4 14,7Соотношение ввода жилья 15,2 20,0 5,7 6,6 11,5за счет бюджетных средствк общему вводу жилья (%) В настоящее время по Ивановской области в очереди наулучшение жилищных условий состоят 53654 семей, в том числе в г.Иваново - 19151 семей. Указанное количество является сильно заниженным, посколькуочень многие нуждающиеся не состоят в очереди на улучшениежилищных условий, что видно из динамики очереди 1991-1998 г. г.(табл.2). Столь резкое сокращение очереди, особенно за последнеевремя, невозможно объяснить тем, что в настоящее время людиулучшают свои жилищные условия - чаще всего это люди, состоявшие вочереди по месту работы, а затем уволившиеся. В целом, сохраняетсянизкий уровень удовлетворения потребности в жилье. За 1998 годулучшили свои жилищные условия лишь 4,4% от общего числаочередников. Из них 17,3% составляют льготники.------------------------------------------------------------------- Таблица 2 Динамика улучшения жилищных условий в Ивановской области за 1991-1998 г.г. 31.01.91г. 31.01.96г. 31.01.97г. 31.01.98г.Число семей, улучшивших 12428 4742 3097 2570жилищные условияВ % от числа семей 14% 7% 5% 4%состоящих на учетеИз них льготников 2840 1099 613 444-------------------------------------------------------------------- Таблица 3 Число семей, состоящих на учете на получение жилья в г. Иванове и Ивановской области с 1991 по 1998 г. г. (на конец месяца)Число семей 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998состоящих на учетеВсего 87839 83133 77532 69533 63851 60949 58385 53654Из них 21032 19815 20521 20081 18457 15560 16379 15409льготников Таким образом, можно констатировать, что довольнозначительная часть жителей области не встает в очередь наполучение жилья, что свидетельствует о том, что потребность вжилищном строительстве области выше, чем можно было бы полагать,опираясь на данные по численности очереди (табл.3). Уменьшение очереди на улучшение жилищных условий объясняетсяповышением числа семей, которые не стоят в очереди, хотя посоциальной норме имеют на это право. За последние два года четко прослеживается тенденцияпревышения роста размеров прожиточного минимума над ростомстоимости 1 кв.м. жилья, другими словами, "жизнь" дорожаетбыстрее, чем жилье. Рост среднемесячной заработной платы в1996-1998 г. г. опережал рост прожиточного минимума (табл.4), чтовело к появлению свободных средств у населения, которые оно могловложить в строительство или приобретение жилья. Мы видим, чтоколичество квадратных метров, которые человек мог купить наостаток зарплаты после удовлетворения текущих потребностей, росло.Однако августовский кризис 1998 г. перечеркнул эту тенденцию: ростзарплаты отстал как от роста прожиточного минимума, так и от ростацен в строительстве. В результате в январе 1999г. даже в суммовомвыражении человек мог вложить в жилье в 2,7 раза меньше, чем в1996 г. - 78 рублей вместо 213 (табл.4). Кроме того, число людей сдоходом свыше 800 рублей в 1998 г. по сравнению с предыдущим 1997годом осталось на прежнем уровне (табл.5). В 1999 г. человек могкупить всего 0,042 кв. м жилья в месяц, в 1998 г. - 0,140 кв. м(табл.4). Все вышесказанное означает, что люди вынуждены все меньше именьше вкладывать средства в жилье, т.е. происходит постоянноеснижение спроса, и, следовательно - снижение объемов строительстважилья.------------------------------------------------------------------- Таблица 4 Динамика роста стоимости 1 кв.м. жилья, размера прожиточного минимума и размера среднемесячной зарплаты за период с 1996 по 1999 г.г. (на начало года) 1996 1997 1998 1999Стоимость 1 кв.м. жилья в текущих 1367 1511 1853 1865ценахТемп прироста средней стоимости - 10,5 22,6 0,61 кв.м. жилья (%)Размер прожиточного минимума 272,3 309,7 368,6 752,4Темпы роста прожиточного минимума - 13,7 19,0 104,0(%)Цена 1 кв.м. жилья в прожиточных 5,0 4,9 5,0 2,5минимумахРазмер среднемесячной заработной 485,2 546,8 629,0 831,0платыТемпы роста зарплаты (%) - 12,7 15,0 32,1Цена 1 кв.м. жилья в среднемесячны 2,8 2,8 2,9 2,2х з/платахПревышение зарплаты над прожиточны 212,9 237,1 260,4 78,6м минимумомКол-во кв.м. жилья, которое может 0,155 0,157 0,140 0,042купить человек в месяц-------------------------------------------------------------- Таблица 5 Динамика распределения населения Ивановской области по размеру среднедушевого дохода с 1996 по 1998 г. г. (в %)Размер дохода 1996 1997 1998До 400 58,2 44,0 36,0400-600 26,3 30,5 34,7600-800 9,9 14,6 17,5800-1000 3,5 6.2 7,21000-1200 2,1 4,7 2,81200-1600 - - 1,531600-2000 - - 0,26свыше 2000 - - 0,06Итого свыше 800 5,6 10,9 11,85 Сложившаяся проблемная ситуация серьезно ухудшает положениенаселения, предпринимателей, государства, интересы которых сейчассходятся в том, чтобы решить проблему на основе развитияипотечного кредитования. Ипотечное кредитование, будучи обеспечено реальнойсобственностью на недвижимость, могло бы дать приток новых средствна рынок жилищного строительства и сопряженные с ним секторыпромышленности, создать новые рабочие места, повысить доходынаселения и бюджета. В нынешних условиях основным толчком для развития и внедренияипотечного кредитования могут служить бюджетные средства (средстваспециальных фондов, по сути, также являющиеся бюджетными),выдаваемые в качестве ипотечных кредитов на возвратной, платной,срочной основе гражданам через государственные (муниципальные)предприятия и учреждения, а также средства населения. В дальнейшемвозможно привлечение средств инвесторов, использование доходов отценных бумаг, а также других источников финансирования. 2. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ Главная цель программы ипотечного кредитования созданиеработающей системы обеспечения максимального числа горожан ижителей области жильем за счет собственных средств и долгосрочныхипотечных кредитов (займов). Современная жилищная политика области должна, наряду ссуществующей ориентацией на нужды социально-незащищенных группнаселения, сделать акцент на решение жилищных проблем основнойчасти работающего населения, располагающего определеннымидоходами, накоплениями и являющимися собственниками жилья врезультате его приватизации. Создание системы ипотечного кредитования позволит не толькорезко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшенияжилищных условий населения, но и через активизацию жилищногостроительства оказать положительное влияние на экономическуюситуацию в области в целом, обеспечить импульс к экономическомуподъему других отраслей экономики на пути выхода из кризиса. В качестве одного из основных требований следует отметитьнеобходимость доступности ипотечных кредитов (займов) для группнаселения с невысоким уровнем дохода (работники бюджетной сферы,молодые специалисты и др.). При этом система ипотечногокредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер,быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участникамипроцесса. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носитьразвивающийся характер, опираться на эффективное использованиепривлеченных финансовых ресурсов бюджета, граждан, коммерческихбанков и других инвесторов. Таким образом, в качестве основных целей и задач программынеобходимо выделить следующие: - внедрение системы ипотечного кредитования в г. Иваново иИвановской области; - создание нормативно-правовой базы для ипотечногокредитования в Ивановской области; - создание и развитие инфраструктуры, обеспечивающей наличиечеткого и надежного финансового и организационного механизма дляфункционирования системы ипотечного кредитования; - обеспечение граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, доступным жильем; - стимулирование развития строительной отрасли; - создание условий для обеспечения притока долгосрочныхфинансовых ресурсов в жилищное строительство; - создание механизмов оценки и реализации жилья на вторичномрынке; - создание механизмов социальной защиты граждан при ипотечномкредитовании.3. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита(займа) физические лица, добровольно предоставляющие в залогимеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средствакредита (займа) недвижимое имущество, отвечающие определеннымусловиям и квалифицированные кредитором как платежеспособные врезультате процедуры оценки вероятности погашения кредита(андеррайтинг). Кредиторы Учреждение по ипотечному кредитованию администрацииИвановской области, кредитные и иные организации, предоставляющиезаемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты(займы). Продавцы жилья физические и юридические лица, продающиесобственные жилые помещения или принадлежащие другим физическимили юридическим лицам по их поручению. (Утратил силу - Указ Губернатора Ивановской областиот 29.12.2004 г. N 158-уг) Круг обязанностей данной структуры включает в себя: - установление собственника конкретного жилья с определениемимеющихся залогов и иного обременения в отношении этойсобственности; - регистрация сделок купли-продажи квартир, оформлениеперехода прав собственности к новому владельцу; - регистрация договоров ипотеки; - предоставление информации по правам собственности иобременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка быстрои доступно, ведение регистрации сделок без промедления,немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью припубличном характере этой информации; - экспертиза нормативных документов и типовых форм договоровпрограммы ипотечного кредитования. Риэлтерские фирмы - юридические лица, лицензированные какпрофессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся: - подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков ипродавцов жилья; - проверка юридической "чистоты" предлагаемых к продаже жилых помещений; - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; - участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание. Оценщики - юридические и физические лица, уполномоченныеосуществлять профессиональную оценку недвижимого имущества приипотечном кредитовании. Страховые фирмы - уполномоченные страховые компании, имеющиелицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхованиезаложенного жилья), страхование жизни и трудоспособностизаемщиков, страхование гражданско-правовой ответственностиучастников ипотечного рынка. Инвесторы - юридические и физические лица, участвующие випотечном кредитовании жилищного строительства своими денежными иматериальными ресурсами. Законодательное Собрание Ивановской области: - осуществляет правовое регулирование в сфере развития ипотечного жилищного кредитования; - предусматривает при утверждении областного бюджета на очередной финансовый год выделение бюджетных средств на развитие программы ипотечного жилищного кредитования; - осуществляет контроль за соблюдением принятых нормативных правовых актов в сфере ипотечного жилищного кредитования; - предоставляет налоговые льготы участникам ипотечных программ. Администрация Ивановской области выполняет следующие функции: - содействует созданию и развитию системы ипотечного кредитования; - участвует в управлении учреждением по ипотечному кредитованию; - утверждает конкурсные документы; положения о порядке предоставления ипотечных кредитов (займов), о порядке бюджетного финансирования ипотечного кредитования, об аккредитации субъектов ипотечного рынка, о фонде временного проживания и другие нормативно-правовые документы, необходимые для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; - координирует областные ипотечные программы; - координирует жилищное строительство в рамках программ ипотечного кредитования; - предоставляет поручительства и гарантии инвесторам в рамках программ ипотечного кредитования; - содействует в обеспечении налогового режима наибольшего благоприятствования с целью повышения доступности ипотечных кредитов (займов) для населения, а именно, учитывает в проектах нормативных правовых актов предоставление налоговых льгот и налоговых освобождений для участников ипотечного кредитования; - содействует созданию механизмов социальной защиты участников ипотечного кредитования; - осуществляет контроль за использованием бюджетных средств. Ивановское областное государственное учреждение по ипотечномукредитованию "Стройкредит" (далее - учреждение) структура,созданная администрацией области для организации и внедрениясистемы ипотечного кредитования в Ивановской области. К функциям учреждения относятся: - организация проведения конкурса по бюджетным средствам; - андеррайтинг заемщиков; - выдача ипотечных займов и их обслуживание; - управление бюджетными средствами, направленными на развитие программы ипотечного жилищного кредитования; - развитие механизма реинвестирования при взаимодействии с остальными субъектами ипотечного рынка; - привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. Нотариусы выполняют следующие функции: - разъяснение сторонам смысла и значения сделки, правовых последствий заключаемого договора; - составление проекта договора ипотеки; - нотариальное удостоверение договора ипотеки. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитованияпаспортные службы, органы опеки и попечительства, юридическиеконсультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическоесопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан поместу жительства, в том числе в заложенных квартирах и домах,защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок снедвижимостью. 4. СТАНДАРТЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ (ЗАЙМАМ) Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видовкредитов (займов) следующими основными стандартами и требованиями: 1. Ипотечные кредиты (займы) предоставляются на срок до 15 лет. Длительный срок кредита (займа) растягивает его погашение во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат. 2. Сумма кредита (займа), предоставляемого заемщикам, не может превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья (предмета ипотеки). 3. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, при этом в него может входить стоимость недвижимого имущества, имеющегося в собственности заемщика. 4. Кредит (заем) и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных сумм, рассчитанной по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита (займа) и страховые взносы, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. 5. Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту (займу) не должна превышать 35 % от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если таковые имеются) за соответствующий период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита (займа) кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. 6. Возврат кредита (займа) обеспечивается залогом недвижимого имущества как имеющегося в собственности заемщика, так и приобретаемого на средства кредита (займа). 7. Передаваемое в ипотеку имущество должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений). Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально удостоверенное обязательство на освобождение переданной в ипотеку недвижимости в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора (договора займа) или нарушения договора ипотеки. 8. Средства, полученные от реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства, направляются на дальнейшее финансирование программы. 5. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ) Ипотечный кредит (заем) предоставляется заемщику присоблюдении принципов целевого использования, обеспеченностиипотекой, платности и возвратности. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона(кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) денежныесредства (товар в виде жилья) в порядке и на условиях,определенных кредитным договором (договором займа),предусматривающим в качестве обеспечения выдаваемого кредита(займа) залог недвижимого имущества. В случае если заемщик нарушает условия кредитного договора(договора займа), кредитор имеет право расторгнуть договор всудебном порядке и обратить взыскание на предмет ипотеки. Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому онидобровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорныеобязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщикобладает правом выбора наиболее приемлемого для него типа договораиз имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежатобязательному исполнению. Стандартная процедура предоставления ипотечного кредита(займа) состоит из следующих основных этапов: 1. Ознакомление с условиями предоставления ипотечных кредитов(займов), оформление заявки на получение кредита (займа). 2. Предварительная квалификация заемщика. 3. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита(займа) и определение максимально возможной суммы ипотечногокредита (займа) андеррайтинг заемщика с учетом его доходов иоценки предмета ипотеки. 4. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностямзаемщика и требованиям кредитора. 5. Оценка предмета ипотеки. 6. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщикоми продавцом жилья. 7. Заключение кредитного договора (договора займа) и договораипотеки между заемщиком и кредитором. 8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также повозможности прав собственника на приобретаемое жилье. 9. Проведение расчетов с продавцом квартиры. Описаннаястандартная процедура может видоизменяться для различных вариантовинвестирования и различных слоев населения. Решение жилищной проблемы возможно только при созданииобластного рынка жилья, участниками которого в той или инойстепени будут являться и государственные органы, и строительныеорганизации, и население, и финансовые структуры, и риэлторскиефирмы, все, кто, так или иначе, соприкасается с проблемойжилищного строительства и реализации жилья. Учитывая необходимостьцелостности и социальной направленности программы, координаторомее должно выступать учреждение по ипотечному кредитованию,созданное Администрацией Ивановской области. Это позволит нетолько обеспечить надлежащий контроль и влияние государства наразвитие областного рынка жилья, но и поможет решить вопросы,связанные с реализацией социальных программ, целевогоиспользования в программе бюджетных средств, предоставлениянадлежащих гарантий другим участника рынка и многие другие вопросы. Кроме учреждения, задачи которого были перечислены выше,неотъемлемой частью создания эффективно функционирующего рынкажилья должен быть банк, осуществляющий финансовые операции ирасчеты между участниками ипотечного рынка. Деятельностьучреждения и банка должна быть направлена на организационное ифинансовое обеспечение рынка жилья. Учреждение аккумулируетбюджетные и иные денежные средства, выделенные на реализациюжилищной программы. Банк аккумулирует финансовые ресурсы всехучастников программы и использует их для кредитования новогостроительства и операций на рынке жилья. При сосредоточении всехресурсов в одном уполномоченном банке значительно расширяютсявозможности, как по удлинению сроков кредитования, так и повеличине процентов уплачиваемых за кредит. В рамках программымогут быть предложены различные схемы движения финансовых ресурсовобеспечивающие их эффективное использование. 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ (Утратил силу - Указ Губернатора Ивановской областиот 29.12.2004 г. N 158-уг) 7. СТРАХОВАНИЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Страхование при ипотечном кредитовании осуществляется всоответствии с действующим законодательством. В целях обеспечения надежности страховой защиты и возможностиконтроля со стороны органов государственной власти и управлениянеобходимо привлечение уполномоченных страховщиков, которые должнысоответствовать следующим критериям: - наличие уставного капитала в соответствии с требованиямидействующего законодательства, доля государственной собственностив уставном капитале должна быть не менее 51%; - наличие разветвленной филиальной сети на территорииобласти; - опыт работы на страховом рынке области не менее 10 лет.Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретенияжилья в рамках долгосрочной ипотечной программы могут использоватьв качестве одного из видов обеспечения специальную страховуюпрограмму, предложенную уполномоченной страховой фирмой. 8. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Оценка предмета ипотеки должна осуществлятьсяспециализированными оценочными фирмами или профессиональнымиспециалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать спецификуи особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматриваетпредмет ипотеки, прежде всего как обеспечение возвратностипредоставленных заемщику средств. Оценка недвижимого имуществадолжна не только давать величину рыночной стоимости на текущиймомент, но и учитывать долгосрочный характер основногообязательства. В связи с этим оценщик должен предусматривать ипрогнозировать возможность изменения рыночной стоимости предметаипотеки, связанной как с индивидуальными особенностями(конструктивными и планировочными особенностями, используемымиматериалами, соответствие нормам и стандартам и т.д.) самогообъекта, так и с его местоположением, близостью к транспортныммагистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами,включая перспективы развития данного района. При всем многообразииподходов и методов оценки основное внимание должно уделятьсяметоду сравнительных продаж с учетом различных поправочныхкоэффициентов и индексов, позволяющих наиболее точно оценитьпредмет ипотеки с учетом имеющегося жилищного рынка и перспективего развития. Задача эксперта кредитора на основе оценки, предоставленнойоценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения сточки зрения величины предоставляемого кредита (займа). Особое значение при этом приобретает разработка ииспользование единой типовой формы отчета об оценке предметаипотеки, позволяющего проанализировать и максимально комплексноотразить все необходимые параметры недвижимого имущества. Стандартизация методик и форм отчета об оценке позволитснизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке предметаипотеки, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечныхкредитов. 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проблема жилья одна из самых острых проблем социальной сферы.Решение ее возможно при системном подходе - объединении в рамкахединой программы не только финансовых, но иматериально-технических, интеллектуальных, организационных идругих ресурсов. С проблемой жилья тесно соприкасаются вопросыразвития жилищного строительства, отраслей строительной индустрии,организации рынка жилья, вопросы регистрации, оценки недвижимости,вопросы финансирования и кредитования операций с недвижимостью,страхование. Развитие всех этих направлений должно осуществлятьсяво взаимосвязи друг с другом. В Ивановской области существуют реальные предпосылки созданияи реализации областной программы развития жилищного строительстваи рынка жилья. Первое - наличие соответствующих производственныхмощностей. Второе - наличие потенциальных источниковфинансирования программы. Третье - существование инфраструктурыготовой реализовать программу. Четвертое - наличие соответствующейфедеральной правовой базы. Необходимо решить следующие задачи: - организационная - создание областного органакоординирующего деятельность участников программы, обеспечивающегореализацию в рамках программы социальных задач; - финансовая - аккумулирование всех финансовых ресурсовучастников программы с целью реинвестирования их; - правовая - создание областной нормативной базы в сфереипотечного кредитования. Ипотечное кредитование один из самых проверенных в мировойпрактике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций вжилищную сферу, объединяющий интересы государства, населения,банков, строителей, риэлторов, страховщиков и других участниковпроцесса. 3. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, при этом в него может входить стоимость недвижимого имущества, имеющегося в собственности заемщика. 4. Кредит (заем) и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных сумм, рассчитанной по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита (займа) и страховые взносы, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. 5. Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту (займу) не должна превышать 35 % от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если таковые имеются) за соответствующий период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита (займа) кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. 6. Возврат кредита (займа) обеспечивается залогом недвижимого имущества как имеющегося в собственности заемщика, так и приобретаемого на средства кредита (займа). 7. Передаваемое в ипотеку имущество должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений). Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально удостоверенное обязательство на освобождение переданной в ипотеку недвижимости в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора (договора займа) или нарушения договора ипотеки. 8. Средства, полученные от реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства, направляются на дальнейшее финансирование программы. 5. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ) Ипотечный кредит (заем) предоставляется заемщику присоблюдении принципов целевого использования, обеспеченностиипотекой, платности и возвратности. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона(кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) денежныесредства (товар в виде жилья) в порядке и на условиях,определенных кредитным договором (договором займа),предусматривающим в качестве обеспечения выдаваемого кредита(займа) залог недвижимого имущества. В случае если заемщик нарушает условия кредитного договора(договора займа), кредитор имеет право расторгнуть договор всудебном порядке и обратить взыскание на предмет ипотеки. Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому онидобровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорныеобязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщикобладает правом выбора наиболее приемлемого для него типа договораиз имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежатобязательному исполнению. Стандартная процедура предоставления ипотечного кредита(займа) состоит из следующих основных этапов: 1. Ознакомление с условиями предоставления ипотечных кредитов(займов), оформление заявки на получение кредита (займа). 2. Предварительная квалификация заемщика. 3. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита(займа) и определение максимально возможной суммы ипотечногокредита (займа) андеррайтинг заемщика с учетом его доходов иоценки предмета ипотеки. 4. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностямзаемщика и требованиям кредитора. 5. Оценка предмета ипотеки. 6. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщикоми продавцом жилья. 7. Заключение кредитного договора (договора займа) и договораипотеки между заемщиком и кредитором. 8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также повозможности прав собственника на приобретаемое жилье. 9. Проведение расчетов с продавцом квартиры. Описаннаястандартная процедура может видоизменяться для различных вариантовинвестирования и различных слоев населения. Решение жилищной проблемы возможно только при созданииобластного рынка жилья, участниками которого в той или инойстепени будут являться и государственные органы, и строительныеорганизации, и население, и финансовые структуры, и риэлторскиефирмы, все, кто, так или иначе, соприкасается с проблемойжилищного строительства и реализации жилья. Учитывая необходимостьцелостности и социальной направленности программы, координаторомее должно выступать учреждение по ипотечному кредитованию,созданное Администрацией Ивановской области. Это позволит нетолько обеспечить надлежащий контроль и влияние государства наразвитие областного рынка жилья, но и поможет решить вопросы,связанные с реализацией социальных программ, целевогоиспользования в программе бюджетных средств, предоставлениянадлежащих гарантий другим участника рынка и многие другие вопросы. Кроме учреждения, задачи которого были перечислены выше,неотъемлемой частью создания эффективно функционирующего рынкажилья должен быть банк, осуществляющий финансовые операции ирасчеты между участниками ипотечного рынка. Деятельностьучреждения и банка должна быть направлена на организационное ифинансовое обеспечение рынка жилья. Учреждение аккумулируетбюджетные и иные денежные средства, выделенные на реализациюжилищной программы. Банк аккумулирует финансовые ресурсы всехучастников программы и использует их для кредитования новогостроительства и операций на рынке жилья. При сосредоточении всехресурсов в одном уполномоченном банке значительно расширяютсявозможности, как по удлинению сроков кредитования, так и повеличине процентов уплачиваемых за кредит. В рамках программымогут быть предложены различные схемы движения финансовых ресурсовобеспечивающие их эффективное использование. 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Учреждение юстиции Ивановской области по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним /далее именуемое учреждение/осуществляет государственную регистрацию ипотеки в соответствии сдействующим законодательством. При регистрации договоров об ипотеке /залоге недвижимости/необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодексаРоссийской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке /залогенедвижимости/" от 16.07.1998г. N 102-Ф3, Федеральным законом "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним" от 21.07.1997г. N 122-Ф3, Законом Российской Федерации "Озалоге" в части, не противоречащей ГК РФ, Правилами веденияЕдиного государственного реестра прав, утвержденных постановлениемПравительства РФ от 18.02.1998г. N 219, Инструкцией о порядкерегистрации ипотеки /залоге недвижимости/, утвержденной приказомначальника Учреждения юстиции Ивановской области по регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, Главнымгосударственным регистратором прав на недвижимое имуществоИвановской области 01.11.1999г., иными нормативными правовымиактами Российской Федерации и Ивановской области. Основнымизадачами и целями государственной регистрации договоров ипотекиявляются: - обеспечение государственных гарантий прав участниковгражданского оборота в сфере недвижимости; - реализация функций покредитованию жилищного строительства в форме ипотечногокредитования; - осуществление социальных гарантий по приобретению жилыхпомещений в собственность граждан, имеющих льготы по ихприобретению. Регистрация договоров ипотеки осуществляется с соблюдениемправил, закрепленных в Инструкции о порядке регистрации ипотеки/залоге недвижимости/. Формы договоров ипотеки разрабатываются Нотариальной ПалатойИвановской области с соблюдением условий и формы, установленныхгражданским законодательством РФ. 7. СТРАХОВАНИЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Страхование при ипотечном кредитовании осуществляется всоответствии с действующим законодательством. В целях обеспечения надежности страховой защиты и возможностиконтроля со стороны органов государственной власти и управлениянеобходимо привлечение уполномоченных страховщиков, которые должнысоответствовать следующим критериям: - наличие уставного капитала в соответствии с требованиямидействующего законодательства, доля государственной собственностив уставном капитале должна быть не менее 51%; - наличие разветвленной филиальной сети на территорииобласти; - опыт работы на страховом рынке области не менее 10 лет.Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретенияжилья в рамках долгосрочной ипотечной программы могут использоватьв качестве одного из видов обеспечения специальную страховуюпрограмму, предложенную уполномоченной страховой фирмой. 8. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ Оценка предмета ипотеки должна осуществлятьсяспециализированными оценочными фирмами или профессиональнымиспециалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать спецификуи особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматриваетпредмет ипотеки, прежде всего как обеспечение возвратностипредоставленных заемщику средств. Оценка недвижимого имуществадолжна не только давать величину рыночной стоимости на текущиймомент, но и учитывать долгосрочный характер основногообязательства. В связи с этим оценщик должен предусматривать ипрогнозировать возможность изменения рыночной стоимости предметаипотеки, связанной как с индивидуальными особенностями(конструктивными и планировочными особенностями, используемымиматериалами, соответствие нормам и стандартам и т.д.) самогообъекта, так и с его местоположением, близостью к транспортныммагистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами,включая перспективы развития данного района. При всем многообразииподходов и методов оценки основное внимание должно уделятьсяметоду сравнительных продаж с учетом различных поправочныхкоэффициентов и индексов, позволяющих наиболее точно оценитьпредмет ипотеки с учетом имеющегося жилищного рынка и перспективего развития. Задача эксперта кредитора на основе оценки, предоставленнойоценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения сточки зрения величины предоставляемого кредита (займа). Особое значение при этом приобретает разработка ииспользование единой типовой формы отчета об оценке предметаипотеки, позволяющего проанализировать и максимально комплексноотразить все необходимые параметры недвижимого имущества. Стандартизация методик и форм отчета об оценке позволитснизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке предметаипотеки, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечныхкредитов. 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Проблема жилья одна из самых острых проблем социальной сферы.Решение ее возможно при системном подходе - объединении в рамкахединой программы не только финансовых, но иматериально-технических, интеллектуальных, организационных идругих ресурсов. С проблемой жилья тесно соприкасаются вопросыразвития жилищного строительства, отраслей строительной индустрии,организации рынка жилья, вопросы регистрации, оценки недвижимости,вопросы финансирования и кредитования операций с недвижимостью,страхование. Развитие всех этих направлений должно осуществлятьсяво взаимосвязи друг с другом. В Ивановской области существуют реальные предпосылки созданияи реализации областной программы развития жилищного строительстваи рынка жилья. Первое - наличие соответствующих производственныхмощностей. Второе - наличие потенциальных источниковфинансирования программы. Третье - существование инфраструктурыготовой реализовать программу. Четвертое - наличие соответствующейфедеральной правовой базы. Необходимо решить следующие задачи: - организационная - создание областного органакоординирующего деятельность участников программы, обеспечивающегореализацию в рамках программы социальных задач; - финансовая - аккумулирование всех финансовых ресурсовучастников программы с целью реинвестирования их; - правовая - создание областной нормативной базы в сфереипотечного кредитования. Ипотечное кредитование один из самых проверенных в мировойпрактике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций вжилищную сферу, объединяющий интересы государства, населения,банков, строителей, риэлторов, страховщиков и других участниковпроцесса.