Приложение к Постановлению от 24.07.2006 г № 2091 Концепция
Концепция развития механизма ипотечного жилищного кредитования в городе иванове
Концепция развития механизма ипотечного жилищного кредитования в городе Иванове на период с 2006 по 2010 годы (далее - Концепция) базируется на федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, "Жилищном кодексе Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ и "Градостроительном кодексе Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ и разработана во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" в целях реализации национального приоритетного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Необходимость разработки Концепции обусловлена потребностью увеличения темпов обеспечения граждан города жильем, преодоления отставания ввода нового жилья от спроса на него на жилищном рынке, а также снижения физического износа существующего жилищного фонда до нормативного.
Цели и задачи Концепции
Цели Концепции определяются целями национального приоритетного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" при его реализации на территории города Иванова.
Основной целью Концепции является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан города Иванова, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Основными задачами Концепции являются:
создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования механизма ипотечного жилищного кредитования путем развития банковских ипотечных схем;
создание условий для повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.
Достижение цели будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных, финансовых мер и мероприятий по следующим основным направлениям:
1.Адаптация ипотечной программы города Иванова к стандартам федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).
2.Переориентация ипотечной программы города Иванова со вторичного рынка жилья на первичный.
3.Организация информационно-консультационной службы по ипотечным проектам города Иванова при администрации города.
4.Внедрение технологии рефинансирования ипотечной программы города из внебюджетных источников.
5.Ограничение деятельности администрации города Иванова рамками социального варианта ипотеки.
6.Объединение банковских и небанковских схем ипотечного жилищного кредитования в единую систему.
7.Внедрение накопительной системы жилищного кредитования на территории города под контролем администрации города Иванова.
1.Адаптация ипотечной программы города Иванова к стандартам АИЖК
Необходимость приведения Ивановской ипотечной программы, утвержденной решением Ивановской городской Думы от 19.03.2002 N 110, к общефедеральным стандартам выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов обусловливается необходимостью привлечения дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для ее реализации.
Для этой цели следует выполнить следующие основные мероприятия:
изменить форму закладной;
увеличить срок кредитования до 30 лет;
отменить ограничения по максимальному размеру кредита;
ввести процедуру обязательной оценки приобретаемого объекта недвижимости (за счет средств заемщика);
дополнить страховую программу заемщиков страхованием права собственности заемщика на приобретаемую квартиру;
изменить процедуру расчетов с заемщиками (график платежей должен быть основан на принципе аннуитета, оплата процентов за каждый день обязательств, а не ежемесячные и т.д.).
2.Развитие первичного рынка жилья
В настоящее время на вторичном рынке приобретаются квартиры:
по ипотечной программе администрации города Иванова - 86%;
по коммерческим проектам банков, работающим на Ивановском ипотечном рынке - 100%.
В результате вторичный рынок жилья в городе Иванове исчерпывается, цены на жилье приближаются к ценам первичного рынка, а объемы жилищного строительства не отвечают потребностям населения города Иванова. Такая тенденция характерна как для Ивановской области, так и для большинства регионов России. Если в течение 1,5 - 2 лет не предпринять необходимых мер по развитию жилищно-строительного комплекса, то развитие механизма ипотечного жилищного кредитования может прекратиться.
Частично решить указанную проблему возможно путем переориентации ипотечной программы со вторичного рынка на первичный. Это позволит привлечь в отрасль капитального строительства дополнительные внебюджетные источники финансирования и активизировать жилищное строительство. С этой целью необходимо разработать схему ипотечного жилищного кредитования для заемщиков, участвующих в долевом строительстве.
3.Организация информационно-консультационной службы по ипотечным проектам города Иванова
В настоящее время в городе Иванове реализуются несколько проектов ипотечного жилищного кредитования, в том числе:
администрации города Иванова (2 схемы социальной ипотеки);
коммерческих банков города Иванова (в том числе: АКБ "Юниаструмбанк", "МДМ Банк", Сбербанк РФ, АКБ "Севергазбанк", АКБ "Иваново", КБ "Башэкономбанк" и другие).
При существующей тенденции развития механизма ипотечного жилищного кредитования в Ивановской области есть все основания предполагать, что в течение 2006 - 2007 г. г. число коммерческих ипотечных проектов значительно возрастет.
Этим объясняется необходимость в создании источника, в котором жители города Иванова могут получить квалифицированную информацию по ипотечным программам, реализуемым в городе Иванове, и решить для себя вопрос о приемлемом варианте решения жилищной проблемы в зависимости от материальных возможностей и предпочтений по размеру, типу и территориальному расположению приобретаемого жилья.
4.Внедрение технологии рефинансирования ипотечной программы города Иванова
Технология рефинансирования ипотечных займов, выданных по ипотечной программе города Иванова, предусматривает привлечение внебюджетных средств из финансовых структур, работающих на территории России. Этим объясняется необходимость внедрения механизма рефинансирования Ивановской ипотечной программы. На рынке рефинансирования ипотечных кредитов в настоящее время работают: ОАО АИЖК (г. Москва); КБ "Башэкономбанк" (г. Уфа); инвестиционный банк "КИТ Финанс" (г. Санкт-Петербург); "БТА ипотека" (г. Москва); АКБ "Совфинтрейд" (г. Москва).
5.Усиление социальной составляющей ипотечной программы администрацией города Иванова
В настоящее время в городе Иванове реализуется вариант ипотечного жилищного кредитования, к основным особенностям которого следует отнести:
относительно низкую процентную ставку по сравнению с коммерческими банками;
предусмотренные льготы отдельным категориям граждан (молодым семьям, гражданам, проживающим в ветхом жилье, на рождение ребенка и т.п.);
приоритет для граждан, состоящих в списках на улучшение жилищных условий;
более упрощенный вариант кредитного дела;
программа ориентирована не на коммерческие интересы оператора ипотечного рынка, а на интересы заемщика.
Предполагается усилить социальную составляющую путем перехода от механизма выдачи кредитов непосредственно администрацией города Иванова к субсидированию части процентной ставки и/или части задолженности по выдаваемым кредитам коммерческими банками. При этом факт предоставления субсидии, порядок предоставления и ее размер может различаться в зависимости от категории заемщика с точки зрения социального аспекта. Предстоит также разработать порядок и критерии отбора коммерческих банков для участия в данном процессе.
6.Объединение банковских и небанковских схем ипотечного жилищного кредитования в единую систему
В настоящее время на территории города Иванова созданы необходимые макро- и микроэкономические условия для интенсивного развития банковской схемы ипотечного жилищного кредитования. Впервые с начала реализации ипотечного механизма в городе Иванове объем ипотечного кредитования в коммерческих банках превысил объем ипотечного жилищного кредитования в администрации города Иванова. Однако развитие банковских схем происходит стихийно и бессистемно. Представляется целесообразным скоординировать их деятельность на территории города Иванова.
7.Внедрение накопительной системы жилищного кредитования
на территории города Иванова
Около 10% населения города Иванова отдают предпочтение накопительным системам жилищного кредитования. В настоящее время в городе Иванове реализуются несколько накопительных систем жилищного кредитования в форме жилищных кооперативов в том числе: "Строим вместе", "Строй и живи", "Жилищное Ведомство", "Свое жилье", "Новоселье". Однако положительного имиджа они в городе Иванове до настоящего времени не приобрели, поскольку население опасается потерять свои накопления в этих кооперативах. Поэтому представляется целесообразным разработать перечень мер, осуществление которых позволит данной схеме решения жилищной проблемы города Иванова существовать наряду с программой ипотечного жилищного кредитования.